La nueva ley de alquileres publicada por el Boletín Oficial hace hablar de una posible subida de precios en el mercado inmobiliario.
Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades, dice que «las regulaciones de mediano y largo plazo siempre afectan el bolsillo del inquilino». Afirman que la nueva ley crea incertidumbre para los propietarios, por lo que intentarán asegurarse pidiendo un monto de alquiler inicial más alto. Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria cree que abordar el problema como si el dueño fuera el enemigo genera fricciones y miedo.
“Es una ley que perjudica a quienes necesitan incentivar a la gente a poner el departamento en alquiler y si no hay departamentos no hay mercado. Lo que a la larga perjudicará a quienes buscan alquiler”. Enrique Abatti, presidente de la Casa de Dueños de la República Argentina (Capra), estima un «incremento de más del 20%». «De esa forma, los propietarios intentarán protegerse de un contrato que no se puede actualizar durante un año», agrega.
En todo caso, hay que tener en cuenta que el decreto del gobierno hoy regula que en el contexto de la pandemia se congelarán los valores de las rentas vigentes y se aprueba la renovación automática de contratos hasta el 30 de septiembre.
¿Qué impacto tendría la ley?
La oferta se reduce
La combinación de “más regulación y alquiler más bajo” podría llevar a algunos inversores a retirar las propiedades del mercado de alquiler para venderlas. Eso significa que habrá poca oferta para una alta demanda.
Extensión de los contratos
Extender el contrato de dos a tres años podría ser perjudicial para los propietarios si el inquilino entra en conflicto o surgen problemas durante el contrato.
La nueva tasa de actualización podría generar pérdidas para los propietarios
Después de la regulación, las rentas se ajustarán por un índice compuesto a partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio imponible de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central.
“Cuando se hacen las proyecciones con el nuevo índice, son más altas que las negociadas hoy”, dijo Armando Pepe, de Cucicba. Hasta ahora, los contratos se han escalonado semestral o anualmente. «Se calculó entre el 18% y el 20% cada seis meses. Este método no es el más preciso, porque a veces los cálculos de inflación futura pueden no ser exactos», dice Abatti.
A esto se suma que, dado que la actualización es anual, es más probable que el contrato esté muy desactualizado en relación con la inflación al final de los primeros 12 meses. “Hasta ahora se acordó cuál sería la renta a lo largo del contrato a través de un mecanismo de aumento escalonado y ahora se ingresará a través de un índice. Obviamente, existe cierta incertidumbre, ya que hemos tenido estas experiencias con la gestión de índices antes que no reflejan la realidad de lo que estaba sucediendo y, aparte de una actualización anual, pierde el valor real del alquiler en detrimento del propietario”, añade José Rozados de Reporte Inmobiliario.
Los propietarios se sienten inseguros ante la relajación de las garantías
La nueva norma permite una mayor variedad al contratar garantías para alquilar: la más utilizada es el título de propiedad y complementa las garantías bancarias, seguros de caución, fianzas y avales personales del inquilino, que se documentan con nóminas, certificados de ingresos o equivalentes.
El inquilino puede presentar al menos dos y el propietario debe aceptar uno. Llegados a este punto, los propietarios tienen sus preocupaciones: esta ampliación de opciones de garantías para alquiler no les genera seguridad, y aunque la ley establece que tienen la «obligación» de aceptar una, ¿cómo se lleva a cabo?
«Que los propietarios tengan que aceptar una de las garantías es mentira porque aunque la ley así lo exija, los propietarios pueden decir que al final no van a alquilar el piso o que ha aparecido otro interesado. Es imposible que sea vinculante dada la función del mercado”, responde el economista Federico Gonzaléz Rouco.
Los propietarios deben pagar los costos e impuestos extraordinarios como el ABL
Abatti afirmó que para compensar la baja rentabilidad actual de los alquileres (menos del 2%), «ante la imposibilidad de hacer que los inquilinos paguen impuestos y tasas, los propietarios aumentarán los alquileres».
Una vez aprobada, la regla se aplicará a los nuevos contratos a partir de mañana. Mientras tanto, se han emitido decretos de necesidad y urgencia emitidos por el gobierno en el contexto de la pandemia de coronavirus que han congelado los alquileres y prohibido los desalojos hasta el 30 de septiembre.
El dato clave es que a pesar de la crisis y a diferencia de los bienes raíces comerciales, los inquilinos están pagando para pagar los alquileres. Según una encuesta realizada por Cucicba, nueve de cada diez inquilinos en Buenos Aires (92%) pagaron el alquiler de su vivienda en mayo. Estos datos implicaron un aumento de casi diez puntos porcentuales con respecto a la medición anterior, que analizó la situación en abril y encontró un porcentaje de pago del 83,6%.
Además, pocos recurren al remedio que permite el decreto. “La realidad es que los inquilinos cuyo contrato ha expirado durante esta cuarentena están firmando los nuevos contratos. No están esperando ni están apegados a la renovación automática de los contratos: planean negociar las nuevas firmas con el aumento correspondiente. Y en situaciones difíciles hacen acuerdos privados. Nadie quiere perder una propiedad», explica Abatti.
El especialista también reconoce que, en general, quienes apelan el decreto son «vivos» que pueden pagar y desean destinar su liquidez a otras inversiones. «En estos casos, los propietarios ya están planificando procedimientos de evacuación anticipada con sus abogados para que puedan ser removidos en cuanto deje de aplicarse el decreto”, analiza.
Por otro lado, más de un propietario, desanimado por un ingreso bruto de alquiler del 1,7 por ciento anual en dólares estadounidenses y la aprobación de una ley que implica una regulación más estricta de los alquileres, se verá desanimado de vender la propiedad, incluso en un mercado con precios de venta bajos. Además, la demanda de inmuebles en alquiler aumentará porque hoy no se puede comprar: no hay crédito”, añade Rozados.
En números, explica que debe tener un salario neto de $230,000 para tener acceso a un préstamo de US$64,000 ($8,000,000) para la compra de una propiedad de US$80,000. En este caso, la tarifa mensual es de $ 59,000, tres veces la tarifa que pagaría por alquilar la misma unidad.
“Este ejemplo pone en perspectiva que aunque se pueda conseguir un préstamo, no es conveniente”, dice la referencia, que también espera un contexto de más demanda, menos oferta y propietarios que finalmente decidan a quién alquilar la unidad.
Hay que tener en cuenta que alquilar un departamento de dos habitaciones en la ciudad cuesta $ 19.761 mensuales, lo que representa un aumento del 1.8% respecto a marzo, según un informe de Zonaprop de abril. Este es el aumento mensual más bajo en mucho tiempo.
